恒盈策略房地产这局势感觉差不多定下来了，你说这房价还能涨不？

咱来聊聊恒盈策略，房地产这局势感觉差不多定下来了，你说这房价还能涨不？

咱得看看房地产和基建背后靠什么撑着，这背后的支撑物是啥？其实就是咱老百姓啊！你想想，你今年收入涨了没？还有吧？基建借的那些地方债，咱们能还得起不？

有人可能会说：“地方债不是都划债了嘛，为啥要我还？”

其实化债就是把还款时间拉长，让债务晚点还，但最后还得有人来还。地方债靠啥抵押呢？靠的就是未来地方的财政收入。那财政收入从哪来？不就是税收嘛？而税收可是来自我们每一个人。

有人又说了：“我没交税啊，工资都不到5000，不用交。”

你可别这么想，其实你每天都在交税。比如说，你去超市花10块钱买瓶饮料，商家只能收到8.7块，那1.3块就是增值税。你买瓶水、加次油，买的各种东西，还有交的水费、电费、物业管理费，里面都含着13%的增值税。

要是你买套房子，那就更不得了了，房子总价100万的话，差不多有70万是税费和给地方的土地款。只要你花钱，就是在交税，税收可不就是从咱身上来的嘛？所以说所有债务最底层的支撑就是人啊。

再说说大基建，还能继续搞不？关键得看还有没有人啊。当年日本25到44岁的主力劳动人口降到总人口30%的时候恒盈策略，就发现搞基建不挣钱了，连带周边的房地产也不挣钱了。

咱现在25到44岁人口比例是29%，比当年日本还低呢。你看，咱们现在建地铁、修路也不挣钱，基建带动的周边土地也不好卖，地方卖地都挣不到钱了，为啥？就是因为没人，没人愿意去背债了。

你看美国和欧洲，从上世纪50年代开始大搞基建，到80年代突然就停了。日本呢，70年代开始猛搞基建，90年代也突然停了，都是因为没人了。为啥会没人呢？

当你的负债多到一定程度，基建的债转到房地产上，房地产再把债以高房价的形式压到你身上，你说你还会想生孩子吗？得背多少债啊！

就说08年为了搞基建投了4万亿，15年房地产棚改又投了4万亿，结果地方债最后竟然到了60多万亿，这4加4咋就变成60多万亿了呢？这就得说到城投公司了。

08年美国次贷危机，美国人没钱买咱的东西了，咱们外贸出口大幅下滑，GDP上不去，咋办？那就搞基建呗。修条路，GDP不就上去了嘛？

之前算GDP是这样的，比如说花20亿修条高速路，高速路能用20年，那每年算进GDP的就是20亿除以20年，也就是1个亿。干的项目越多、钱越多，GDP就越高。

08年经济不好，就来了个4万亿基建计划。这4万亿，上面出31.3万亿，地方得出72.8万亿，地方没钱啊，咋办？上面就允许地方成立城投公司，让城投去银行借2.8万亿，这就是地方隐性债。钱借出来后，先不修路，得先建好多钢铁厂、水泥厂，把原材料准备好，然后再修路，GDP一下子就上去了。

08年之后还想搞基建，4万亿不够啊，城投公司就继续向银行借债。到2014年，地方城投总共借了30多万亿，高铁都修到山沟里去了。到2015年，路修得差不多了，钢筋水泥用得就少了，可钢铁厂已经建起来了，产能上去了停不下来，结果钢筋水泥严重产能过剩。产能过剩，价格就开始内卷，工人被裁员、降薪，有的工厂甚至倒闭了，这可把经济给拖累了。

那咋办呢？谁能消化这些过剩的钢筋水泥，还能让经济继续增长？房地产啊！盖房子不得用钢筋水泥嘛？可盖了这么多房子，大家会买吗？就像08年那样再来一次刺激，大家可能就会抢着买了。

08年是4万亿基建，15年这次叫房地产货币化棚改。和08年一样，上面出2万亿，剩下的地方城投去银行借钱付拆迁款。从2015年开始，4年时间全国拆了2000万套老房子，地方城投又向银行借了30多万亿的债。

虽然把过剩的钢筋水泥消化了，房价也翻倍了，可像恒大这样的问题也出来了，还造出了更多过剩的房子。再加上之前基建负债的30多万亿，现在地方隐性债总共就是60多万亿。

这些债以高房价和高物价的形式落到普通人身上，大家的负债率就高了，生活压力也大了，人口自然就少了。日本当年房产泡沫破裂后，居民负债率达到66%，挣100块钱得拿66块去还债，大家都不想生孩子了。

咱现在居民负债率都65%了，这还债才刚开始呢。欧美日当年的办法是到更年轻的国家去挣钱，国内财政的70%都用来搞养老等社会保障。咱也差不多，地方债只能把还款周期拉长，大家慢慢还，看来房地产和基建的辉煌时代算是过去了。